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当您和别人发生房产纠纷，比如对方可能要卖房跑路，或者把房子抵押给别人，而官司还没打起来时，您可能会着急：万一房子被处理了，就算赢了官司也拿不到东西怎么办？这时候，诉前不动产财产保全就能帮上忙。
简单来说，诉前不动产财产保全就是在正式起诉前，向法院申请“冻结”对方的房产，防止对方在这期间把房子卖掉、抵押或者做其他处理。这就像下棋时的“先手”，先把重要棋子保护起来，再慢慢走下一步。
想象一下这样的场景：老张借给朋友老王100万，老王用自己的房子做抵押。后来老王生意失败，开始转移财产，老张听说老王准备把房子偷偷卖掉。如果老张按部就班先起诉、等判决，可能判决下来时房子早就过户给别人了。这时候，诉前财产保全就能及时“踩刹车”，让房子暂时动不了。
这种情况在现实生活中并不少见：离婚时一方可能转移夫妻共同房产；债务纠纷中债务人可能变卖财产逃避债务；合作投资纠纷中一方可能擅自处理共有房产等等。
不是所有情况都能申请诉前保全，一般需要满足：
情况确实紧急，不立即保全可能会使您的合法权益受到难以弥补的损害 您必须有明确的被保全房产信息（地址、产权证号等） 您需要提供担保（这个后面详细讲）您需要向房产所在地的法院提交：
书面申请书（写明您和被申请人的情况、为什么要保全、保全哪处房产） 证明您权利存在的初步证据（比如借条、合同、产权证明复印件等） 证明情况紧急的证据（比如对方正在卖房的广告、中介聊天记录等） 担保材料这是很重要的一环。法院不能无缘无故就冻结别人的房产，万一您申请错了，给对方造成损失怎么办？所以法院会要求您提供担保。担保可以是：
现金（存入法院指定账户） 房产（您自己或他人的，需要评估） 保险公司出具的保函（现在比较常见，费用相对低）担保金额一般不超过请求保全金额的30%，具体由法院根据情况确定。
法院收到申请后，会在48小时内做出裁定。如果情况特别紧急，可能更快。一旦裁定采取保全措施，法院会：
向不动产登记中心发出协助执行通知书，查封房产 可能还会在房产处贴封条（如果是防止使用）重要提示：诉前保全措施采取后，您必须在30日内正式提起诉讼或申请仲裁，否则保全会被解除。所以这不是终点，而是“临时措施”，目的是为您争取时间启动正式的法律程序。
“诉前”意味着官司还没打。如果您已经起诉了，那就是“诉中保全”，程序和诉前保全类似但有些区别。选择诉前保全通常是因为等起诉后再申请可能来不及。
如果您的申请有误，比如房产其实不属于对方，或者情况没那么紧急，您可能需要赔偿对方因保全遭受的损失。这就是为什么需要担保的原因。
提供担保是有成本的。如果是现金担保，这笔钱会被冻结；如果用房产担保，需要评估等手续；如果买保险，需要支付保费。这些都需要计入您的维权成本。
不动产的查封期限一般不超过三年，您需要在期限届满前申请续封，否则会自动解除。
被保全的房产不能办理过户、抵押等手续，但一般情况下，如果里面住着人，还是可以继续居住的（除非法院特别裁定不能使用）。
李女士和前夫王先生离婚后，发现婚内购买的一处房产（登记在王先生名下）被王先生悄悄挂在中介出售。这套房按照离婚协议应当平分，但王先生想独吞售房款。李女士得知后立即咨询律师，律师建议她立即申请诉前财产保全。
李女士收集了离婚协议、房产信息、中介挂牌截图等证据，向法院提交申请，并用自己另一套小公寓作为担保。法院在两天内裁定查封该房产。随后李女士在30日内提起了诉讼，最终法院判决该房产出售后款项一半归李女士所有。如果没有保全，王先生可能在诉讼期间就把房子卖掉并转移款项，李女士即使赢了官司也可能拿不到钱。
Q：诉前保全要花多少钱？ A：除了可能的担保成本，还需要向法院交纳申请费，根据保全金额计算，但最高不超过5000元。
Q：我可以自己办理吗？还是必须请律师？ A：法律没有强制要求请律师，但因为程序相对专业，涉及证据收集、文书撰写、担保安排等，建议至少第一次咨询专业律师。如果金额较大或情况复杂，聘请律师更稳妥。
Q：如果对方提供反担保怎么办？ A：被保全方可以提出反担保（比如提供其他等值财产），如果法院认为反担保充分，可能会解除保全。这时候就需要看双方担保物的优劣了。
Q：保全一定能批准吗？ A：不一定。法院会审查紧急性和必要性。如果法院认为您可以通过其他方式保障权利，或者情况并不紧急，可能会驳回申请。
Q：保全后对方还能住在那套房子里吗？ A：一般可以，除非房产本身是争议标的且法院特别限制。保全主要是限制产权变动，不是限制使用（但如果是防止损坏等特殊情况除外）。
证据意识要强：平时注意保留房产相关文件、付款凭证、沟通记录等。关键时刻，一张聊天截图可能就能证明“情况紧急”。
动作要快：一旦发现对方可能处理房产，立即行动。房产过户有时几天就能完成，时间就是关键。
权衡成本：保全需要成本，如果房产价值不大，或者对方有其他足够财产，可能需要考虑是否值得。
咨询专业人士：即使不请律师代理，花点咨询费了解清楚流程和风险也是值得的。
不要滥用：这是法律赋予的严肃权利，不是打击报复的工具。错误申请可能反过来要赔偿对方损失。
房产对大多数家庭来说都是最重要的财产。当发生纠纷时，诉前不动产财产保全是一个有力的法律工具，它像一道“法律防火墙”，在官司胜负未定前，为您守住重要的财产阵地。了解这个程序，不是希望您用到它，而是当需要时，您知道如何保护自己来之不易的房产权益。
最后提醒一句：法律程序有其严肃性和复杂性，本文仅为通俗介绍，不构成法律建议。具体案件请务必咨询专业律师，结合实际情况采取行动。
