null
买房子是人生大事，特别是遇到价格相对便宜的回迁房，很多人都心动。但回迁房和普通商品房不太一样，交易过程复杂，一不小心就可能陷入财产纠纷。今天我就以一个普通人的角度，聊聊购买回迁房时如何做好财产保全，保护好自己的血汗钱。
简单说，回迁房是开发商在拆迁原住户房屋后，补偿给他们的安置房。这类房子价格通常比市面上的商品房便宜，吸引了不少购房者。但便宜有便宜的原因，回迁房往往存在一些特殊风险。
比如，有些回迁房没有房产证，或者房产证要等好几年才能办下来。还有些房子可能存在多个继承人，产权不清晰。如果不了解清楚就贸然购买，很可能钱房两空。
在看中一套回迁房后，不要急着交定金。首先要做的是摸清房子的来龙去脉。
找原房主详细了解：这套房子是怎么来的？是拆迁补偿的吗？补偿协议是什么内容？有没有其他共有人？共有人是否都同意卖房？
我曾经听说一个真实案例：有人买了回迁房，住进去三年后，突然冒出原房主的兄弟，说这房子也有他一份，卖房时他不知情，最后闹上法庭，买房人差点丢了房子。
虽然很多回迁房暂时没有房产证，但至少要看到拆迁补偿协议、原房主的身份证、户口本等材料。如果可能，最好到当地拆迁办或房管局核实一下信息的真实性。
有些地方的回迁房有“限制转让期”，比如五年内不能上市交易。这种情况一定要了解清楚，否则即使签了合同也可能是无效的。
回迁房可能有不同的性质，有的是完全产权，可以自由买卖；有的是经济适用房性质，交易受限制；还有的可能是小产权房，根本不能合法过户。
这些信息不搞清楚，后续麻烦会很多。我一个朋友就吃过亏，买了房才知道是经济适用房，不满五年不能过户，等能过户时房价已经涨了很多，原房主反悔不卖了，打官司耗费了两年时间。
购买回迁房的合同要比普通购房合同更详细。除了常规的房屋信息、价格、付款方式外，要特别明确：
房产证办理责任和时限 如果无法办证的处理办法 过户前的风险承担 违约金比例（建议适当提高） 共有权人同意出售的书面证明千万不要一次性付全款！这是保护自己最重要的方式。
建议分阶段付款：签合同时付少量定金；办理相关手续时再付一部分；过户完成后再付清尾款。具体比例可以协商，但一定要保留足够多的尾款，作为制约卖方履行合同的筹码。
在合同中约定较高的违约金，比如总房款的20%-30%。这样如果卖方反悔，你至少能得到一笔可观的赔偿。当然，这对双方都有约束力，你如果违约也要承担同样责任。
如果交易金额较大，可以考虑通过银行或第三方机构进行资金监管。买方把钱存入监管账户，等条件达成后（如过户完成），监管方才会把钱转给卖方。这能有效防止卖方拿钱后不履行义务。
有些地方允许对未取得房产证的房屋进行预告登记。这意味着虽然房子还没过户，但你已经向房产部门登记了购买意向，其他人不能再购买或抵押这套房子。具体可以咨询当地不动产登记中心。
如果房屋有多个共有人，必须让所有共有人都在买卖合同上签字。如果共有人中有人不能到场，要出具经过公证的授权委托书。千万别轻信“他同意卖，只是今天没来”这种话。
整个交易过程中的所有材料都要妥善保管：看房时的照片、沟通的聊天记录或邮件、付款凭证、合同草稿和正式文本等。如果将来发生纠纷，这些都是重要证据。
这是最常见的问题。房子还没过户，房价涨了，原房主觉得卖亏了，就想毁约。
应对方法：合同要有明确的违约金条款；保留沟通证据，如果对方流露出反悔意向，及时取证；必要时尽快采取法律行动。
有些原房主可能欠债，房屋被债权人申请查封。或者他们拿了你的购房款后，又把房子抵押给银行。
应对方法：购房前到房产部门查询房屋状态；付款后尽快办理过户或预告登记；大额款项最好走监管账户。
有些回迁房因为各种原因，迟迟办不下房产证。可能是开发商手续不全，也可能是政策变化。
应对方法：合同中明确约定办证责任和时限，以及无法办证的违约责任；了解当地回迁房办证的政策和流程；如果开发商原因导致无法办证，可以联合其他业主共同维权。
原房主的户口可能还落在房子里，影响你将来落户或孩子上学。
应对方法：在合同中明确约定户口迁出的时间和违约责任；留一部分房款作为户口迁出保证金；了解当地“户房分离”的政策，有些地方即使原户口不迁出，也不影响新房主落户。
尽管做了各种预防，有时还是可能出现问题。如果真的遇到纠纷：
先协商：心平气和地与原房主沟通，看能否找到双方都能接受的解决方案。打官司耗时耗力，能协商解决最好。
收集证据：整理所有合同、付款凭证、沟通记录等材料。
法律咨询：找专业房产律师咨询，了解自己的权利和法律途径。
行政投诉：如果是开发商或中介的问题，可以向住建部门、市场监管部门投诉。
法律诉讼：作为最后手段，向法院提起诉讼。注意诉讼时效，一般是三年。
我写这些不是想吓唬大家不要买回迁房。实际上，很多人通过购买回迁房，用较低的价格解决了住房问题。关键在于要清醒认识其中的风险，并采取适当的防范措施。
买房子不像买菜，不满意可以退。一套房子可能花掉一个家庭几十年的积蓄，再小心也不为过。特别是回迁房这种特殊性质的房子，一定要多做功课，多问多看。
如果有条件，最好请个专业律师帮忙审核合同；如果觉得律师费太贵，至少找个买过房、有经验的朋友帮忙看看。
最后提醒一点：别贪小便宜。如果某个回迁房价格明显低于市场价，一定要多问几个为什么。天下没有免费的午餐，异常便宜的房价背后，很可能有你看不到的风险。
买房是件高兴事，希望每个人都能顺顺利利买到心仪的房子，安安心心住进新家。多一分谨慎，少一分风险，祝大家购房顺利！
