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最近朋友买房遇到了麻烦事儿，签完合同、交了定金，正办手续呢，突然听说卖家在外头欠了一屁股债，房子被法院查封了。这下可好，钱给出去了，房子却可能拿不到，急得他整宿睡不着。这种事其实不算少见，买卖房子过程中，最怕的就是这种“半路杀出个程咬金”——财产被保全，交易突然卡壳。

一、 房子为什么会被“冻住”？

说白了，财产保全就是打官司前后，为了防止一方（比如欠债的卖家）偷偷把房子卖掉或者抵押掉，导致将来判决执行不了，另一方（比如债主）向法院申请，先把这房子“锁”起来。法院一纸裁定，房产登记部门就给你备注上“查封”或者“预告登记”，这房子就不能再过户、不能抵押，相当于按下了暂停键。

对买家来说，这简直是晴天霹雳。你以为是稳稳的幸福，结果房子在法律上已经“动弹不得”。常见的坑有几个：一是卖家隐瞒债务，你压根不知道外面有债主等着；二是交易周期长，从签合同到过户，中间一两个月甚至更久，足够发生很多意外；三是有些卖家恶意操作，一边收着你的钱，一边拖着不办手续，甚至“一房二卖”。

二、 交易前，把功课做在前面

买房子不是买菜，掏钱之前，侦探的功夫得下足。

拉产调是第一步，也是必做的一步。 别嫌麻烦，务必亲自或委托中介到不动产登记中心，打印一份最新的《不动产登记簿》。这张纸是关键，上面清清楚楚写着房子有没有被抵押、被查封、被预告登记。重点看“权利限制”那一栏，必须是干干净净的。现在很多城市也能在网上查，但最稳妥的还是去窗口。 查查卖家的“底细”。 如果心里不踏实，可以委婉了解一下卖家的职业、卖房原因。对于企业卖家或者感觉风险较高的交易，可以上“中国执行信息公开网”查查卖家是不是“老赖”，有没有被起诉的案件。虽然有点费事，但能避免大麻烦。 钱款监管，别直接给。 千万别把大笔首付款或者房款直接打到卖家个人账户。通过银行或第三方进行资金监管，是最稳妥的办法。约定好，过户手续办妥了，监管方再把钱划给卖家。这样万一中间出问题，比如房子突然被查封，你的钱还在监管账户里，安全有保障。 合同条款要“扎紧篱笆”。 签合同时，别用那些模棱两可的通用版本。一定要明确加上违约责任条款：比如，因卖家原因（如隐瞒债务导致房屋被查封）导致交易无法完成，卖家不仅要全额退款，还得赔偿你一笔不小的违约金（比如总价的20%），并且要承担你因此付出的中介费、律师费等所有损失。白纸黑字写清楚，才有足够的威慑力。

三、 万一真碰上了，怎么办？

要是倒霉，真遇到了付了钱房子却被保全的情况，别慌，按步骤来：

立即核实，获取证据。 第一时间去不动产登记中心确认查封信息，拿到书面证明。搞清楚是哪个法院、因为什么案件、什么时候查封的。保存好你的买卖合同、付款凭证、聊天记录等所有证据。 寻求专业帮助。 这种情况靠自己掰扯很难，赶紧找专业的房产律师。律师会帮你分析具体情况，看是属于可以解封的情形，还是只能追究卖家责任。 考虑提出“执行异议”。 这是法律给买家的一个重要救济途径。如果你能证明：在法院查封之前，你已经签了合法有效的买卖合同；你已经支付了大部分甚至全部房款；并且你已经实际住进了这套房子（或者房子本身已交付给你）；最关键的是，你没办完过户手续不是你的错（比如只是卖家拖延或政策原因）。那么，你可以向查封房子的那个法院提交书面异议，申请排除对这套房子的执行。一旦法院支持，房子就能解封，继续过户给你。 同时追究卖家责任。 不管解封能否成功，都要立即起诉卖家。告他违约，要求解除合同、返还房款、赔偿损失。如果卖家是恶意欺诈，甚至可能涉嫌合同诈骗，可以报警处理。

四、 一些特别提醒

警惕“低价急售房”。 价格明显低于市场价、又催着你赶紧交钱办手续的，要多长个心眼，背后可能就是卖家急着用钱填窟窿。 继承、赠与得来的房子也要小心。 这类房产可能本身附带隐形债务，或者有其他继承人未来提出异议的风险。 别轻信口头承诺。 无论中介或卖家说得多么天花乱坠，一切以产调报告和书面合同为准。

总之，买房是件大事，大半辈子的积蓄押上去，求的就是个安稳。在财产保全这个问题上，核心就一句话：“先查清，再掏钱；钱管住，约签严。” 事前多花半天功夫查一查，远比事后花上半年甚至几年去打官司要轻松得多。毕竟，谁也不想欢天喜地买套房，最后买回来一堆焦头烂额的官司。