房子烂尾了，要不要申请财产保全？手把手教你维权

买期房最怕遇到烂尾楼，钱交了，房子却遥遥无期。这时候很多业主会问：“开发商要跑路了，我能申请财产保全吗？怎么操作？” 今天就用大白话讲清楚，遇到烂尾楼如何用法律手段保护自己的血汗钱。

一、什么是财产保全？

简单说，就是“冻结开发商的财产”，防止他们转移资产。比如开发商账户里还有钱、名下还有土地或没卖完的房子，你向法院申请查封这些财产，将来打赢官司才有东西可赔。

关键点：

保全要趁早：开发商一旦资不抵债，晚了可能一分钱都拿不到。 不是所有烂尾楼都能保全：如果开发商彻底没钱（比如账户空空、资产全抵押了），保全也没意义。

二、什么情况下该申请财产保全？

满足这3个条件，建议立刻行动：

楼盘刚出问题：比如工地长期停工、开发商被曝资金链断裂，但还没正式破产。 开发商还有资产：通过公开渠道查开发商是否有未售房产、土地或其他财产（方法见下文）。 你准备起诉：保全是为了保障将来胜诉后能执行，如果只是观望，保全可能白花钱。

⚠️ 注意：

如果开发商已经进入破产程序，保全可能被法院驳回（所有债主要一起分财产）。 个人单独申请保全成本高，业主抱团更划算（后文会讲）。

三、财产保全具体怎么操作？

步骤1：收集证据

购房合同、付款凭证、开发商违约证据（如停工通知、公开报道）。 查开发商财产：去自然资源局查名下土地，去房管局查未售房产，或找律师调取财产线索。

步骤2：向法院起诉

先正式起诉开发商（比如要求解除合同、退房款或赔偿），再申请保全。 诉前保全：紧急情况下可在起诉前申请，但必须30天内起诉，否则解除保全。

步骤3：交担保金

法院要求提供担保（通常为保全金额的30%），可以用现金、保函或财产担保。 业主联合分摊：如果多人共同申请，担保压力更小。

步骤4：法院执行查封

成功后会冻结开发商账户、查封房产等，确保这些财产不被转移。

四、业主必知的3个风险提示

保全不保证拿回钱：如果开发商财产不够赔，可能按比例分，或最终拿不到钱。 成本问题：担保费、律师费、诉讼费可能上万，需权衡是否值得。 优先选择“抱团”：单个业主力量小，联合其他业主共同委托律师，成本低、效率高。

五、比保全更重要的4件事

尽快起诉：法律诉讼时效通常3年，拖久了可能丧失权利。 关注政府介入：很多烂尾楼最后靠政府协调复工，多参与业主群跟踪进展。 谨慎退房：如果开发商没钱，退房后你可能变成普通债主，反而排在最后赔偿。 推动复工优先：比起拿赔偿，房子能盖完交付才是最优解。

总结

能保则保：开发商还有资产时，尽早保全比干等强。 量力而行：评估成本，联合其他业主更划算。 多条腿走路：保全只是维权手段之一，同时要推动政府介入或复工。

遇到烂尾楼一定要冷静，法律手段+集体行动才是关键！如果情况复杂，建议直接咨询专业律师。