在房产纠纷中，申请财产保全是一种常见的法律手段。但如果被保全的房子里有租客，那么房东和租客的权益容易受到影响，这就涉及到一个较为复杂的多方权益保障问题。那么，在这种情况下，房东和租客应该如何维护自己的权益呢？
财产保全制度是我国法律规定的一项重要诉讼保全制度，旨在保障胜诉判决能够得到实际执行。在房产纠纷中，原告可以通过申请财产保全，请求法院对被告的房屋进行查封，确保在诉讼过程中或判决执行时，该房屋仍可供执行。
然而，被保全的房屋可能存在租赁情况，即房子里有租客。此时，财产保全与租客的居住权之间容易产生冲突，租客的权益如何保障便成为一个重要问题。
房东作为房屋所有权人，在申请财产保全时，应当充分考虑租客的合法权益。根据《民法典》相关规定，房东在出租房屋时，应当告知租客房屋是否存在共有、抵押、查封等情况。如果房东隐瞒这些情况，导致租客无法正常使用房屋，租客有权要求房东承担违约责任。
因此，在申请财产保全之前，房东应尽到告知义务，将房屋可能被查封的情况告知租客，并取得租客的理解和同意。如果租客不同意，房东可以选择其他财产进行保全，或提供相应担保，以保障租客的合法权益。
租客作为房屋的实际使用人，其合法权益应受到法律保护。根据《民法典》相关规定，租客在租赁房屋期间，对房屋享有占有和使用的权利，房东不得干扰。如果房东申请财产保全，导致租客的权利受到影响，租客有权要求保障自己的合法权益。
《民法典》第二百二十七条规定： "承租人享有居住的权利，出租人不得干扰。"
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定： "因租赁房屋系争执标的，人民法院采取停止出租人行使房屋权利的保全措施，致使承租人无法继续使用租赁房屋，承租人请求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。"
因此，在财产保全影响租客权益的情况下，租客可以行使以下权利：
要求房东提供其他符合条件的房屋，以供自己居住或使用； 要求房东赔偿因无法使用房屋而造成的损失，包括搬家费用、临时住宿费用等； 如果房东未尽到告知义务，隐瞒房屋可能被查封的情况，租客还可以要求房东返还租金，并承担违约责任。法院在审查财产保全申请时，应当充分考虑租客的合法权益。根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关规定，法院在决定是否查封房屋时，应当审查是否存在租赁情况，并充分考虑租客的居住权和使用权。
法院在裁量时，可以采取多种措施来平衡各方权益，包括：
如果租客的租赁期限较短，且已接近租赁期限结束，法院可以直接查封房屋，并要求房东对租客的损失予以赔偿； 如果租客的租赁期限较长，且已支付了较高的租金，法院可以要求房东提供相应担保，以保障租客的权益； 法院还可以根据实际情况，决定是否暂缓查封，或对房屋采取部分查封等措施。在实际案例中，法院通常会充分考虑租客的合法权益，并采取适当的措施来保障这些权益。例如：
案例一：
甲将自己的房屋出租给乙，租赁期限为一年。在租赁期间，甲因其他债务纠纷，房屋被法院查封。乙作为租客，无法继续使用房屋，遂要求甲提供其他房屋，但甲拒绝。乙便以甲违反合同为由，要求解除合同，并要求甲返还租金和赔偿损失。法院支持了乙的请求，判决甲返还租金，并赔偿乙的搬家费用和临时住宿费用。
案例二：
丙将自己的房屋出租给丁，租赁期限为两年。在租赁期间，丙因与他人发生交通事故，被法院冻结了包括该房屋在内的所有财产。丁作为租客，要求丙提供其他房屋，或赔偿损失。法院在审查时发现，该房屋是丙的唯一财产，且丙无力提供其他担保。因此，法院决定对房屋暂缓查封，并要求丙提供一份保证书，承诺在案件判决后，若需执行，将及时履行。
综上所述，在财产保全涉及租客权益时，房东、租客和法院都应充分重视租客的合法权益。房东应尽到告知义务，在申请财产保全时充分考虑租客的权益；租客应了解自己的权利，勇于维护合法权益；法院应在审查和裁量时充分考虑租客的居住权和使用权，采取适当的措施来平衡各方权益。通过各方共同努力，才能有效保障租客的合法权益，维护社会和谐稳定。
