近年来，房地产市场波诡云谲，一些开发商因各种原因导致项目停工、烂尾，给购房者带来巨大损失。作为投资者，如何在开发商烂尾时保全自己的资产，尽量避免损失，是值得我们深入探讨的问题。今天我们就来详细解读一下，在面临开发商烂尾时，投资者应当如何采取行动，合法合规地维护自己的权益。
防患于未然，细查开发商资质
投资房产前，仔细审核开发商的资质和过往记录，是避免烂尾风险的重要一步。通常情况下，我们可以从三方面入手：
核实开发商是否具有合法有效的企业资质，是否为当地住建部门批准的资质齐全的开发商。可查询当地住建局网站或前往实地核实。
了解开发商过往的项目业绩和口碑。优质的开发商通常有成熟的项目作为背书，口碑良好，在业内享有较好信誉。可通过网络搜索、向业内人士咨询等方式了解。
审核开发商是否有过“不良记录”。例如是否有过被法院裁决、项目烂尾的经历，是否涉及非法集资等金融风险。可查询全国企业信用信息公示系统，了解企业经营状况和法律诉讼情况。
分清责任，了解合同条款
在购房前，仔细审查合同条款至关重要。通常情况下，购房合同会对开发商和业主双方的权利义务作出明确约定。以下几点需要特别注意：
开发商违约责任：合同中应明确规定在开发商延迟交付或未能交付时，应承担的违约责任。包括但不仅限于违约金、延误交付时间等。确保在开发商烂尾时，能够有合同作为依据，要求其承担相应责任。
产权归属：明确产权的归属时间和方式。一般情况下，房屋产权在施工完毕并通过验收后移交给业主。在缴清房款前，业主通常仅对房屋享有使用权，产权归属开发商。但产权移交时间也应在合同中作出明确约定。
缴款方式和进度：按揭购房时，应约定好缴款方式、时间和进度。避免一次性缴清大量款项，尽量采取分期付款的方式，根据施工进度缴款。在一定程度上，这能保证开发商有资金压力去完成项目。
房屋质量和交付标准：合同中应当对房屋的质量要求、交付条件作出详细规定。包括建筑面积、户型设计、装修标准、交付时间等，确保最终交付的房屋与合同相符。
除了购房合同外，还应注意其他相关合同，如抵押合同、借款合同等。在签订任何合同前，均需仔细阅读、深入理解，必要时可向专业人士或律师寻求帮助。
购房谨记“物尽其用，以小保大”
在购房时，除了注意合同条款外，还应谨记“物尽其用”的原则。在确保自住需求外，可考虑将部分房产进行合理的商业开发，以小保大，在一定程度上减少投资风险。
商住两用房：部分商业用房可同时具备居住功能。在确保安全前提下，可将余房进行改造，部分时间作为民宿、酒店式公寓使用，提高房产利用率和收益。
分割产权，单独买卖：根据实际需求，可将房产进行分割，将部分面积进行单独售卖。例如将大户型房屋分割为两套小户型，或将附属用房单独出售等。在开发商届时无力开发时，已售出的部分可相对独立运作。
车位、储物间：地下车位、储物间等虽然面积较小，但具有较强的独立性。在开发商烂尾时，这些相对独立的产权往往更易保全。而且，在市场上也更具流动性，可作为变现的手段。
积极维权，寻求合法途径
在开发商出现烂尾情况时，业主们切勿惊慌失措，应积极采取合法途径维权。以下几步可作为参考：
成立业主委员会：业主可自发成立业主委员会，推选有能力、有时间的代表进行沟通协调。业主委员会的成立能够更好地组织和代表业主利益，与开发商或政府部门谈判。
与开发商积极沟通：通过业主委员会等方式与开发商保持联系和沟通，了解其项目停摆的原因和后续解决方案。在开发商有困难时，可尝试寻求政府部门、金融机构等帮助，协助开发商复工。
收集证据，准备诉讼：在开发商确实“无力回天”时，业主可准备好相关合同、收据、缴款记录等证据，向法院提起诉讼。通过法律途径，要求开发商承担相应责任、进行赔偿。
关注政府通知和政策：关注政府部门发布的通知和政策，积极配合政府工作。在政府干预下，往往能够较好地解决问题。例如，一些地方政府会设立专项资金，用于解决房地产项目烂尾问题。
寻求媒体帮助：可尝试通过媒体曝光开发商的违约行为，往往能够引起相关部门和社会的关注，增加解决问题的可能性。
案例分析
近日，某市“海景花园”项目就发生业主与开发商对峙事件。由于开发商资金链断裂，项目停工数月，业主们为了保全资产，采取了积极的维权行动：
业主们成立业主临时委员会，对业主进行合理分工，有条不紊地进行维权行动；
委员会成员与开发商多次谈判，并邀请政府部门参与调解，在确认开发商确有困难无法继续施工后，业主们决定采取法律途径；
业主们收集合同、缴款凭证等证据，与律师一同前往法院，提起集体诉讼。最终，在法院的主持下，业主们与开发商达成和解协议， latter 承诺在一定期限内复工并交付房屋，否则将承担相应的违约金；
为确保开发商履行承诺，业主们与政府部门合作，对开发商进行监督，并争取到部分补偿，最终顺利收房。
总结
投资房产需要谨慎小心，在开发商烂尾时，更需冷静应对、积极维权。通过以上途径，在合法合规的前提下，最大程度地保全自己的资产。在房地产市场中，风浪无常，以上方法可作为投资者防范风险、保障权益的参考。当然，也希望广大开发商能负起责任，为业主交付优质的房屋，避免此类事件发生。
