前言：在房地产开发项目中，开发商往往手握巨额资金和资产，一旦出现经营危机或债务问题，易导致购房者、供应商等利益相关方权益受损。其中，开发商通过做保全转移财产的行为，更是侵害了债权人的合法权益，扰乱了市场经济秩序。那么，开发商做保全转移财产有哪些手段和套路？又该如何防范和应对？我们将在本文逐一解析。
所谓"开发商做保全"，是指在商品房交易过程中，开发商利用自身优势地位，通过各种手段提前获取购房者的信息，然后与第三方合谋，在购房者不知情的情况下，利用司法保全措施将购房者的财产进行转移，达到逃避债务、保护自身利益的目的。
在此过程中，开发商往往与一些不法中介、担保公司、甚至个别司法工作人员勾结，利用购房者急于购房的心理，设置各种陷阱，诱使购房者落入圈套，从而实现财产转移的目的。
开发商与案外人（通常是公司员工或亲友）合谋，由案外人虚构债权，向法院提起诉讼，并申请财产保全，将购房者的房产或其他财产进行保全冻结。法院在审查时，往往只审查形式要件，不审查实质要件，很容易被虚假的诉讼请求和保全申请蒙蔽。
案例：某市人民法院审理了一起案件，购房者王先生与开发商签订了商品房买卖合同，但在交房时发现房屋被开发商抵押给了银行，无法办理过户手续。王先生起诉至法院，要求开发商解除抵押并赔偿损失。法院判决开发商承担违约责任。但在判决执行前，开发商提前与员工张某合谋，虚构张某对开发商享有到期债权，向法院提起诉讼，并申请财产保全，冻结了王先生名下的其他房产，导致王先生的胜诉权益无法实现。
开发商与担保公司、评估公司等串通，利用购房者急于购房或贷款的心态，诱使购房者签订虚高评估价的担保合同，并要求购房者将房产抵押给担保公司。一旦购房者无法偿还贷款，担保公司便可合法地处置房产，而开发商则可以从中抽身，逃避责任。
案例：购房者李女士急需资金周转，便向某担保公司申请贷款。担保公司要求李女士将名下房产进行抵押评估，并承诺可以评估出高于市价的价格。李女士同意后，担保公司与评估公司合谋，出具了一份虚高的评估报告，并要求李女士签订了担保合同。之后，李女士因无法按期偿还贷款，担保公司行使抵押权，以远低于市价的价格拍卖了李女士的房产，并从中牟取暴利。
开发商利用自己对司法拍卖流程的熟悉，通过各种手段低价拍得房产，再高价转卖，从而转移财产。例如，开发商可以事先与拍卖公司、评估公司等串通，故意压低房产评估价，再通过关联公司或员工以最低价拍得房产，最后通过二手房交易高价转卖，从而实现财产转移。
案例：某房地产开发公司因债务纠纷被法院强制执行，其名下一处房产被纳入司法拍卖。该公司事先与评估公司合谋，将房产评估价压低，再安排员工以最低价拍得房产。之后，该公司以市场价转卖该房产，成功转移了财产，导致债权人的债权无法得到清偿。
购房者应提高法律意识，在签订任何合同前，仔细阅读合同条款，充分了解自己的权利和义务，谨慎对待涉及财产权利的合同。对于开发商或中介提出的异常要求，要提高警惕，必要时咨询专业律师，避免落入陷阱。
购房者在交易过程中，要关注房产交易的每一个细节，留意合同中的附加条款，谨防开发商利用格式条款设置陷阱。对于开发商提出的异常要求，如要求签订担保合同、将房产抵押给第三方等，要提高警惕，认真审查其真实性与合理性。
司法工作人员在审查财产保全、诉讼请求等申请时，要严格审查其形式要件和实质要件，谨防被虚假材料蒙蔽。同时，加强对司法拍卖环节的监督，规范评估流程，防止恶意压低房产评估价的行为，维护司法拍卖的公平公正。
市场监管、住建、司法等部门要建立联动机制，加强协作与信息共享，共同打击开发商做保全转移财产的行为。对于涉嫌虚假诉讼、恶意串通等违法行为，要及时调查取证，依法惩处，维护市场秩序和购房者的合法权益。
开发商做保全转移财产的行为，侵害了购房者的合法权益，扰乱了市场经济秩序，必须予以重视和打击。通过上述解析，我们可以看到，开发商往往利用信息不对称、专业优势等设置各种陷阱，侵害购房者的权益。因此，购房者要加强防范意识，谨慎签订合同；同时，相关部门也要加强监管力度，完善联动机制，共同维护市场秩序，保障购房者的合法权益。
